Hotelimmobilien erzielen in Deutschland und dem DACH-Raum aktuell Cap Rates zwischen 5% und 7,5%, abhaengig von Lage, Betreiberstruktur und Assetklasse. Nach der COVID-Marktstoeruung hat sich die RevPAR-Performance in Metropolen wie Muenchen, Berlin und Wien deutlich erholt. Dieser Artikel liefert institutionellen Investoren aktuelle Renditebenchmarks, erklaert die Unterschiede zwischen Pacht- und Managementvertraegen im Hotelbereich und zeigt, wie qualifizierte Kaeufer Zugang zu Off-Market-Hotelangeboten erhalten.
Cap Rates nach Markt und Assetklasse (2025)
| Markt | Assettyp | Cap Rate |
|---|---|---|
| Muenchen / Frankfurt | Geschaeftshotels, gebrandet | 5,0-6,0% |
| Berlin / Hamburg | Urban, Mixed-Use | 5,0-6,5% |
| Wien / Zuerich | 4-5-Sterne | 4,5-5,5% |
| Suedeuropa (Sekundaer) | Ferienhotels / Lifestyle | 6,5-8,0% |
| Vereinigte Arabische Emirate | Vollservice, gebrandet | 5,5-7,0% |
Pachvertrag vs. Managementvertrag: Was bedeutet das fuer die Rendite?
Pachtvertrag: Das Hotelbetreibungsunternehmen zahlt eine Festpacht an den Gebaeudeeigertuemer. Der Eigentuemer erhaelt planbare Einnahmen unabhaengig von der operativen Performance. Die Pacht ist typischerweise an den Verbraucherpreisindex indexiert. Cap Rates bei Pachthotels reflektieren die Kreditqualitaet des Betreibers, nicht die operative Staerke des Hauses selbst.
Managementvertrag: Der Eigentuemer traegt das volle operative Risiko, partizipiert aber auch vollstaendig am Upside. Der Betreiber erhalt eine Basisgebuehr (2-3% des Umsatzes) plus eine Anreizgebuehr (8-10% des GOP). Die Rendite ist direkt an RevPAR-Entwicklung und Belegungsraten gekoppelt.
Eigenoperateure: Bei Boutique-Hotels unter 50 Zimmern oft der rentabelste Ansatz fuer Eigentuemer mit Gastronomieexpertise.
RevPAR-Erholung und Investitionsthese 2025
Das europaeische RevPAR uebertraf 2024 in den meisten Freizeitmaerkten die Werte von 2019. Kerndaten:
- Deutschland: Geschaeftshotelsegment kehrte in H2 2023 auf Vor-COVID-Niveau zurueck
- Spanien: RevPAR um 22% ueber 2019 (STR-Daten)
- Portugal: RevPAR um 18% ueber 2019, getrieben durch Lissabon und Porto
- Alpenregion: Kontinuierliches RevPAR-Wachstum in angebotsknappen Maerkten
Notleidende Verkaeufer aus dem Hochhebel-Zyklus, die zu variablen Zinsen refinanziert haben, stehen unter erheblichem Druck — das schafft Value-Add-Erwerbsgelegenheiten bei 7-9% Einstiegsrenditen auf Objekte, die nach Repositionierung bei 5,5-6,5% stabilisieren werden.
Gesamtrenditemodell fuer eine Standardakquisition
Fuer einen typischen institutionellen Hotelkauf bei 6% Cap Rate mit 55% LTV-Fremdfinanzierung:
- Ungehebelte Rendite: 6,0%
- 5-Jahres-IRR-Ziel einschliesslich Cap-Rate-Kompression und RevPAR-Wachstum: 10-14%
- Exit-Cap-Rate-Annahme fuer gut gelegene stabilisierte Objekte: 5,0-5,5%
Haeufig gestellte Fragen
Was ist eine Cap Rate bei Hotelimmobilien?
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) ist das Verhaeltnis des Nettobetriebsergebnisses (NOI) zum Kaufpreis. Ein Hotel mit EUR 500.000 Jahres-NOI, das fuer EUR 8,3 Mio. erworben wird, hat eine Cap Rate von 6%. Niedrigere Cap Rates spiegeln hoehere Objektqualitaet oder starke Investorennachfrage wider.
Sind europaeische Hotels 2025 noch eine attraktive Anlage?
Fuer Kaeufer mit ausreichend Eigenkapital und Zugang zu Off-Market-Deal-Flow bietet 2025 guenstige Bedingungen: motivierte Verkaeufer, RevPAR-Wachstum, begrenztes Neubauangebot und eine breite Neubewertung von Immobilien nach dem Zinsanstiegszyklus.
REALIVO Group liefert Marktdaten und Deal-Zugang fuer qualifizierte Hotelinvestoren in Europa und den VAE. Markt-Briefing anfordern oder aktuelle Off-Market-Angebote ansehen.